שוק הנדל"ן למגורים בישראל נשאר אחד הנושאים המדוברים ביותר באתרים הכלכליים, כשהמלחמה הרב-זירתית, הריבית הגבוהה והגידול המהיר באוכלוסייה ממשיכים להשפיע על המחירים. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים שעליית המחירים ב-2024 עמדה על 7.7% עד 8%, אך ב-2025 המגמה התמתנה לכ-2.5% בחודשים מאי-יוני בהשוואה לשנה קודמת, כך על פי הלמ"ס. המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-2.33 מיליון שקלים, ודירת 3.5-4 חדרים – הנפוצה ביותר – מגיעה לכ-2.36 מיליון שקלים.
השוק מציג התאוששות עם הבדלים משמעותיים בין אזורים שונים. בתל אביב, העיר היקרה ביותר, נוצרה תחושה של ירידת מחירים בגלל היצע גדול – כ-9,192 דירות מוצעות למכירה ומלאי של כ-9,200 דירות לא מכורות. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים ירד לכ-4.89 מיליון שקלים, עם ירידה של עד 15% בדירות מיד שנייה בחלק מהשכונות. בירושלים נרשמה עלייה של 7.5% עד 11.9% בדירות 4 חדרים, עם מחיר ממוצע של 3.33 מיליון שקלים וירידה קלה של 0.4% ברבעון האחרון, כך על פי הלמ"ס. במרכז הארץ, בערים דוגמת רמת גן ופתח תקווה, השוק יציב עם עלייה שנתית של 3.2% עד 6%, וירידות קלות של 0.1% עד 0.3% בחלק מהאזורים. בצפון ובדרום, לעומת זאת, המחירים זינקו, בעיקר בגלל שיקום תשתיות וביקוש לדירות עם ממ"ד. בשוק הדירות החדשות חלקן עולה ל-46.6% מכלל העסקאות, כאשר 25.8% נמכרות בתמיכה ממשלתית כמו "מחיר למשתכן", אך נותרו כ-69,720 דירות ללא קונים בסוף אוגוסט – סימן לעודף היצע חלקי. שוק השכירות גם מתחמם, עם עלייה של 4.7% עד 5% לשוכרים חדשים, והממוצע הארצי לדירת 4 חדרים הוא כ-4,817 שקלים, כך על פי יד2.
המגמות הללו מושפעות מגורמים מורכבים. המלחמה הרב-זירתית מאז אוקטובר 2023 גרמה למחסור של כ-30,000 פועלים בענף הבנייה – 10% מכוח העבודה – והובילה לעיכובים במסירות דירות ואיחורים של חודשים. גורם זה העלה את תשומות הבנייה ב-6% ושכר עבודה ב-9.4%, למרות התאוששות של 40.8% במכירות ב-2024. הריבית הגבוהה של בנק ישראל מקשה על נוטלי משכנתאות, עם עלייה של 42% בהחזר החודשי מאז 2022. צפי להורדה בסוף 2025 עשוי לשנות זאת. הגידול באוכלוסייה – 65,000 משקי בית חדשים בשנה – פוגש היצע דירות גמורות של כ-63,000 ב-2026, כך על פי משרד האוצר. הביקוש לדירות עם ממ"ד ושיעור גירושין גבוהה מחריפים אף הם את המצב. התחדשות עירונית מתקדמת, עם למעלה מ-200 פרויקטים פעילים בתל אביב לבדה וללא קשיים משמעותיים. שינויים רגולטוריים כמו עליית מע"מ ל-18% ב-2025 העלו עלויות רכישה וכן הגבלות על מימון מבצעים ממתנות את קצב עליית המחירים.
התחזית קדימה מצביעה על עלייה מתונה של 3% עד 7% בסוף 2025. 94% מהקבלנים מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות בגלל מחסור של עשרות אלפי דירות. סיום המלחמה או הפחתתה צפוי להגביר את הביקוש בדרום ובצפון, והורדת ריבית תזיל משכנתאות ותחזיר קונים. כמו כן, עודף היצע של 18.4 חודשי מלאי בדירות חדשות עלול להביא לירידה של 0.5% עד 1.5% אם הביקוש יאט, והכלכלה הגלובלית עם צמיחת תמ"ג נמוכה וירידה של 3.5% ברבעון השני – לצד אינפלציה ומסים – מציבה לשוק אתגרים
