השפעת הפסקת האש עם חמאס על סקטור הנדל"ן: הזדמנויות לצמיחה או אתגרים מתמשכים?

השפעת הסכם הפסקת האש עם חמאס על שוק הנדל"ן הישראלי

הסכם להפסקת האש עם חמאס, שהוכרז אתמול (8 באוקטובר 2025), צפוי להביא לשיפור במורל הכלכלי בישראל, אך השפעתו על סקטור הנדל"ן מורכבת. בעוד היציבות הביטחונית עשויה להגביר את הביקוש לדירות במרכז ובצפון, הריבית הגבוהה הנוכחית (4.5%) והצפי לשינויים מוגבלים בטווח הקרוב ממשיכים להוות אתגר משמעותי. בדיקת השוק מראה כי קיימת מגמת ירידה מסוימת במחירים, ולכן סקטור הנדל"ן עשוי לראות צמיחה מתונה ב-2026, בין היתר כתלות בקצב ירידת הריבית.

הרקע: הפסקת האש והשוק – יציבות עם מגבלות

ההסכם, הכולל צפי לשחרור החטופים כבר בתחילת השבוע, נסיגה הדרגתית של צה"ל וזרימת סיוע הומניטרי, עשוי להפחית את החשש מבעיות ביטחוניות מיידיות. הביקוש לדירות בישראל נובע מגידול טבעי מהגבוהים בעולם המערבי, אשר פוגש היצע יחסית גבוה במונחים היסטוריים (81,000 דירות לא נמכרות), ועדיין אפקט ירידת המחירים אינו בא לידי ביטוי באופן אגרסיבי. הריבית, שעומדת על 4.5%, מוסיפה לחץ על נוטלי המשכנתאות, עם עלייה של למעלה מ-10% בהחזרים חודשיים מאז 2023.

השפעה חיובית: ביקוש חדש ויציבות אזורית

הפסקת האש עשויה להגביר את הביקוש לדירות בצפון, שסבל מירידה של 15% במכירות ב-2024, עם תחזית לעלייה של 8%-10% ב-2026 אם היציבות תימשך. חברות הפועלות בצפון ובמרכז עשויות ליהנות מהתאוששות. מנגד, יזמים במרכז הארץ עדיין מתמודדים עם ירידה בביקוש, בעיקר לאור מחירי מכירה גבוהים בפרויקטים חדשים, במיוחד בתל אביב.

אתגרים: ריבית גבוהה וצפי מוגבל לירידות

הריבית הגבוהה של 4.5%, שנקבעת על ידי בנק ישראל, ממשיכה לדכא את הביקוש למגורים – בין היתר בשל עלייה של כ-20% בעלויות המימון של יזמים מאז 2023 וכן עומס הלוואות על נוטלי המשכנתאות. הצפי הוא לירידה מתונה ל-4% עד סוף 2026, כתלות בצמיחה (2.5%) ובאינפלציה (2.8%). על כן, משכנתאות יקרות (ריבית ממוצעת של 5.2% ל-20 שנה) עשויות להכביד על השוק.

חברות יזמיות עם שיעור חוב למאזן גבוה עשויות אף הן להתקשות, ולכן קיימת מגמה של הוזלה במחירי הדירות בפרויקטים חדשים. בנוסף, מחסור בידיים עובדות – לאור ירידה בהיקף העובדים הפלסטינים וכניסת עובדים זרים מאוחרת ולא מספקת – מאטה את הבנייה ומשפיע לרעה על מועדי השלמת הפרויקטים.

תרחישים עתידיים: תלות ביציבות ובריבית

בהנחה שהפסקת האש תישמר ובנק ישראל יוריד את הריבית ל-4% עד אמצע 2026, הביקוש למגורים צפוי להתאושש ומחירי הדירות עשויים לעלות ב-3%-5%, בעיקר באזורים מבוקשים. עם זאת, אם הריבית תישאר מעל 4.5%, השוק עלול להמשיך בדשדוש, עם ירידה אפשרית של 2%-3% במחירים בשנה הקרובה. חברות בעלות נזילות גבוהה עשויות לנצל את המצב להשקעות חדשות, בעוד חברות עם חובות גבוהים עלולות להיתקל בקשיים.

שיווי משקל עדין בין יציבות לריבית

הפסקת האש עם חמאס מביאה תקווה לסקטור הנדל"ן – במיוחד בדרום, שנהנה מחזרת תושבים ומכירות יציבות, וכן בצפון, שחווה עדנה מחודשת לאחר שנתיים של לחימה. במרכז הארץ, לעומת זאת, הריבית הגבוהה ממשיכה להוות מכשול עיקרי לצמיחה מהירה יותר.